★《中国经济周刊》记者洪波

随着“5年上市限制”条款解冻期的来临，一批经济适用房原业主开始转手获利，甚至暴利；但现在，这一被各界认为“不公”的现象可能将被遏制—随着建设部一项专题调研和调研报告的完成，目前饱受争议的经济适用房政策将进行新的调整和进一步完善；其中，“租售并举、以租为主”，以及政府回购等可能成为政策调整的主要内容。

北京已明确“回购”

“幸亏早了一步，否则正赶上政策出台，我的房子可能就卖不了了。”曾经在回龙观拥有一套经济适用房、现刚转成商品房卖出的刘先生对记者说。

刘先生所说的“政策”，是指在9月的最后一天，北京市公布的《北京住房建设规划（2006-2010年）》（公示稿），和以前的政策相比，该规划在加大住房保障力度整体趋势下，明确提出了经济适用房转轨采用“内循环”回购的策略，租售并举、全程监管。

无独有偶。在此之前，江苏省建设事业“十一五”规划中就明确提出，要对经济适用房实行租售并举模式：安排专项资金用于建设出租的经济适用房，对达到规定限制年限而上市交易的经济适用房，各地政府将可以回购，用以向符合条件的家庭出租。

记者从建设部房地产业司内部人士口中了解到，建设部7-9月全面开展了住房、住房制度改革和房地产市场专题研究工作，形成了19个子报告和一个总报告，近日将汇总形成的调研总报告《关于完善经济适用住房制度的研究报告》（下称“调研总报告”）和《关于深化城镇住房制度改革的若干意见》，上报国务院。

建设部调研报告建议：

“以租为主”、“共有产权”

在上述两份文本中，有关经济适用住房的一个鲜明的政策建议就是：逐步实现廉租房和经济适用房的并轨，形成“租售并举、以租为主”的低收入家庭住房保障制度，覆盖约占20%人口的低收入群体。将政府在经济适用住房建设中的投入确定相应的产权份额，和购房人共有产权，购房人在经济状况好转不符合保障条件时，应当购回政府持有的产权，或者由政府收购其拥有的产权份额，实现保障资金的良性循环。

在饱受争议的经济适用房政策的转轨进入倒计时之时，这一报告的出现，表明以前有关经济适用房将“以租赁为方向”的传言进一步明朗化。

经济适用房的政策之变或将正式开始。

现有政策为何需要调整

在业内人士看来，现在的经济适用房已经成为很多有钱人的投资热点—开宝马、奔驰等豪华车的人在经济适用房小区内随处可见，“230平方米、6个电视、7台空调”的不合理现象客观存在；随着“5年上市限制”的到期，原业主以此获取暴利的现象越来越多。

专家认为，有关经济适用房的政策转向已经成为必然，出台相关政策已经是迫在眉睫。

“目前我国住房供应体系、住房保障体系中存在两个断层：一是略高于廉租住房供应条件、但又无力购买经济适用房的低收入住房困难家庭；另一个是无力购买经济适用房、但也租不起市场价普通商品住房的中低收入住房困难家庭。”一位参加调研报告的起草、不愿透露姓名的相关人士对记者说。

在他看来，产生这两个断层的主要原因是经济适用房出租体系的缺失，只有尽快启动并大力发展用于出租的经济适用房，才能消除这两个断层，形成上下连通、对接的住房供应体系、保障体系。

在此之前，有关经济适用房将“以租赁为方向”的传言就不绝于耳，业内专家列举了发展租赁型经济适用房的种种好处：有利于提高低收入家庭的整体生活水平，减少低收入家庭购房时一次性支出的负担等。

记者进一步了解到，在此次调研总报告中，一个突出特点是提出了“共有产权”的概念。即将政府用于建房的财政性支出（主要包括减免的土地出让收益和税费），转化为投资，政府按投资比例拥有房屋部分产权和相应权利，而受助购房者获得住房完全的占有权和使用权。当受助家庭收入提高、不符合补贴标准时，政府依法行使收益权和处分权，或向对方转让产权收回投资；或按市场价格向对方收取租金；或收购对方产权，收回房屋的全部占用权和使用权等。

“经济适用住房共有产权的提出，有利于建立完善经济适用房的退出机制；有利于经济适用房持续用于住房保障；有利于消除经济适用房交易中的寻租谋利现象。”上述不愿透露姓名的相关人士对记者说。

增值应该归谁

目前，2000年左右建成的经济适用房已经到了上市交易的时限，尽管现行法规中规定了经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少、怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。

以北京市回龙观地区的经济适用房为例，可以算这样一笔帐：

2000年时回龙观地区的经济适用房售价为2600元/平方米，2005年底该地区经济适用房达到5年上市时限，实际二手房价成交价为4000元/平方米；2000-2005年这一地区普通商品房价格平均上涨了30％。按一套面积为100平方米的经济适用住房进行粗略（不考虑贷款成本和时间成本）测算可以得出：

按目前规定，该房应交政府的每平方米的收益（按成交额的10%缴纳综合地价款）为：4000×10％＝400元/平方米（如果出现价格瞒报，这一收益没有保证）。原购房者每平方米收益为：4000-2600-400＝1000元/平方米。

按共有产权制度设计，原购房者每平方米收益为：2600×30％＝780元/平方米。政府每平方米的收益为：4000-（2600+780）＝620元/平方米。与目前规定相比，政府每平方米收益多120元，这部分是土地的增值收益应当归政府所有。

网络调查：支持率过半

对于此次经济适用房的政策之变，各个方面反应强烈。

在10月17日焦点房地产网有关“你觉得经济适用房是否应由出售改为出租？”的调查中，回答“应该”的占到50.54%；在“你觉得经济适用房改为出租方式可行吗？”的调查中，回答“可行”的占到50.05%；在“觉得经济适用房改为出租是否应引入退出机制？”的调查中，回答“是”的占到59.69%。

一个最明显的反映是，在规划公示后的10天里，北京经济适用房的上市房源量比前十天增长近一成，与去年同期相比增长超过两成，挂牌量达到300多套，交易量从此前的100套左右增加到近200套，平均价格也由5000元攀升到5500元。

像文章开头提到的刘先生一样，大部分拥有满5年的经济适用房的人担心“政府回购”政策的实施将会严重影响其出售收益，“赶紧卖了，心里踏实。”—即使这样，年投资回报率仍能高达12％以上。

相比之下，由经济适用房转成的二手商品房价格相对较低，对于依然没有房子的工薪阶层而言，无疑是极好的选择。记者的一位朋友赵先生就表示，由经济适用房转来的二手商品房，带精装修才5000多元，比起一些新楼盘要便宜多了。如果将来“政府回购”，禁止经济适用房上市，可能就买不起这样的低价房了，因此要抓紧时间。

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