京城商业地产存在结构、统计方法等多方面的问题。记者 胡雪柏 摄

6月底，北京市建委、统计局、国土局联合发布了北京市2005年1-5月份房地产市场运行情况，统计数据显示，北京市的商业地产处于供大于求的状态之中，但通过采访记者发现，如果按照人均来统计，人均占有商业地产面积远远低于发达国家水平，这一矛盾凸现京城商业地产面临结构性的问题。

数据显示供大于求

据北京市建委、统计局、国土局6月底联合发布的信息显示，1到5月，北京市商业营业用房的空置面积为41.7万平方米，占商品房空置面积的9.6％，同比涨幅高达122.5％。

三部门同时公布的数据显示，1到5月份，在商品房销售中，商品住宅现房销售面积652.3万平方米，同比增长36.8%；竣工面积603.0万平方米，增长64.9%，销售面积比竣工面积多49.3万平方米。

其中，办公用现房销售面积16万平方米，同比下降57.2%；竣工面积38.9万平方米，下降26.7%，销售面积比竣工面积少6.4万平方米。

但商业用现房销售面积14.4万平方米，同比下降8.2%；竣工面积36.8万平方米，增长54.5%，销售面积比竣工面积少22.4万平方米。

无论是从空置面积上看，还是从供求关系上看，商业地产都显现出了供大于求的态势。

人均数字相对较低

但这种供大于求的态势，与同样是有关部门公布的另外一项数据相比较，却出现了矛盾。

据2月份北京市权威数据显示，目前北京人均商业面积约为0.8平方米，远低于发达国家人均1.2平方米的水平，也小于上海人均1平方米的发展水平。根据市商业主管部门的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积达到0.9平方米，2010年达到1平方米。

为何一方面是供过于求的市场状况，一边是人均数据低下的需求不足呢？市场人士认为，主要是北京商业地产存在较大的结构性和波动性问题，从而导致有效供给不足，同时还有部分商业地产类型出现空置。

市场人士表示，2003年、2004年是北京市商业地产非常火爆的两年，2004年北京市商业地产的销售面积在20万平方米以上，价格涨势惊人，在这种效应下，2005年有大量的商业项目上市，从项目操作的速度看，北京2005年、2006年进行营销的商业地产项目数量比较大，真正开业估计集中在2007、2008年。所以在这种供应相对放大的情况下，自然会出现竣工面积大于销售面积的数据。

结构性问题是关键

针对北京市的商业地产，从政府部门到市场人士一致认为最大的问题在于结构性缺陷。

建委有关人员表示，此次统计的数字虽然显示1到5月，北京市商业营业用房的空置面积为41.7万平方米，同比涨幅高达122.5％。但这个数据并没有反映出北京商业形态的完整面貌。此次统计中，只是记入的有据可查的一些项目，像大量的小便利店、夫妻店都没有统计在相关数据中，所以反映出的市场形态并不准确。这些小规模的商业物业确实占到很大的比重，但统计上困难很大。

百旺商业地产公司经理刘武表示，从类型上看，北京大中型商业地产项目的数量占市场的主体；从区域上看，三环到五环之间商业地产项目的在建规模几乎占未来市场供应量的一半以上；从地段上看，cbd和中关村地区是商业地产供应量最大的地方，其他地段相比要差很多。几个方面都说明，北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡性。

目前北京市对大型商厦的商业整体布局规划不足（包括指导用地、建设、业态具体分配比例等问题），开发商在夹缝中寻找漏洞，难免自作主张。商业地产供应与需求出现越来越明显的不均衡。（记者 肖宾）

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