近日，著名经济学家任泽平先生应邀出席麦田房产主办的“探寻2022年房地产发展新机遇”论坛，并发表了主题演讲。

任泽平认为，经济正在经历从高速增长到高质量增长转变的关键时期，而房地产作为国民经济发展的支柱型产业，也同样面临着新的机遇和挑战。

从98年房改开始，的房地产进入高速发展阶段，2000-2020年住房市值从23万亿元增加到418万亿元，增长18.2倍，年均增长15.6%。经过二十多年的发展，房地产的大开发周期已经接近尾声，任泽平认为主要有三个标志：

1、城镇化进程开始放缓。任泽平说：“改革开放之初的城镇化率17.92%，80%多是农民，的房地产发展，和城镇人口快速增加是息息相关的。大量的人口进城，也带来了强劲的购房需求。”“城镇化基本分为两个阶段，第一个阶段，是农村人口变成城镇人口，第二个阶段是都市圈城市群化，已经进入第二个阶段了。”“现在的城镇化率是64%，城镇化的速度客观来讲也在放缓。”随着城镇化进程接近尾声，房地产发展也将进入新阶段。

2、人均住房面积和套户比达到很高水平。衡量一个房地产市场增长前景的两个重要指标，一个是人均住房面积，一个是套户比，而这两个指标，都已经达到了很高的水平。在谈到人均住房面积时，任泽平分享道：“的人均住房面积已经从改革开放前的不足10平米，增长到2020年的近35平米，接近发达国家水平。”他又分享了套户比：“一线城市套户比低于1，未来还有一定需求;三四线城市已经超过1.1，再加上17-18年棚改货币化，很多低能级城市，年轻人走了，户均住房甚至可能超过两套。”对于大多数三四线城市，住房需求已经饱和，任泽平认为未来大约70%的城市房地产进入存量时代，因为没有新来人口：“东北鹤岗一套房子几万块钱没人要，杭州深圳房子每平米几万抢不到。为什么?核心还是人口流入所带来的需求以及购买力。”

3、总和生育率不断下降。任泽平说：“我们现在的生育率是1.15。是什么概念呢?美国是1.9，法国是1.8，德国、英国是1.6-1.7，号称世界上前几年人口老龄化少子化最严重的日本是1.3。我们的总生育率全球倒数。”

“我们的婴儿潮在62-76年，那时的生育率在6以上，也就是每对夫妇生六个以上。70年代末我们实行了严格的计划生育，生育率开始断崖式下跌。”“62-76年出生的这波人影响了的房地产进程。房地产98年房改以后为什么会有黄金20年，是因为这批人赶上结婚生子要买房。为什么最近大户型卖得好，是因为这批人要换房。”而随着出生人口的下跌，房地产的人口红利也在消失。“买房的主力人群是20-50岁，20岁之前没能力买，50岁之后不需要了。

按照统计显示20-35岁是首次置业购房，35-50岁是改善性购房。”自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。所有这些因素叠加，造成了房地产开始向“存量房”时代转变。从长远看，以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税为核心推动二次房改，实现房地产软着陆和长期平稳健康发展。

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